お金の勉強。【J-REIT】4つのチェックポイント
こんにちは、castellaです。
緊急事態宣言が延長されますね。
サラリーマンとしてはもはやこの生活に慣れつつありますが、飲食はじめ多大な打撃を受けている方々はたくさんいらっしゃるかと思うといたたまれない思いです。。
変化の機会として、思考の変換をすることが大事になりそうです。
今回はJ-REITのチェックポイントについて勉強したいと思います。
目次
J-REITを見るときの重要ポイント
J-REITのおさらい
J-REITとは、Japan Real Estate Investment Trust(日本版不動産投資信託)の略で、日本の不動産を対象とした投資信託。
2001年に東証REITが開設され、日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人が上場したのがはじまり。
現在約60銘柄が上場していて、約17兆円の市場規模となる。
(アメリカでは10倍以上の規模)
日本の不動産は、安定していて、低金利が続いていることから世界的にも注目されている。
地震が多い国でありながら建物も頑丈で過去の推移を見ても東証REIT指数(上場しているJ-REITを集めた指数)は右肩上がりであり、評価が高い。
J-REITには大きく7つの分類がある。
- オフィス ← 全体の約4割
- 商業
- 住宅(レジデンス)
- 物流
- ヘルスケア
- ホテル
- 総合/複合
対象地域は関東に一極集中している。
日銀がJ-REITを大量買いしている。REITを購入している中央銀行は世界でも日銀くらい。
不動産が対象なのでそもそものイメージが湧きやすい。
不動産自体の売買はハードルが高いが、J-REITは少額から投資可能で、個人投資家にも向いている。
J-REITの4つのチェックポイント
J-REITは投信の一種だが、投信とはいえ見るポイントが異なる。
投信における選定ポイントは下記記事をご参考に。
1. 投資対象 (時価総額)
7つの分類のどれを対象としているかは大事なポイント。
オフィス、商業、ホテルは景気に左右されやすい。景気が良い時には勢いづくが、悪い時は人が離れやすい。
一方で住宅や物流は安定して景気に左右されにくく、下支えとなる。景気が下向きでも人がすぐに離ることは考えにくい。
ヘルスケアは介護施設などで規模が小さいが、今後需要は高まりそう。
いくつか組み合わせた総合型や一つのビルに複数の施設が入った複合型は分散投資になる。
そして時価総額は要確認。
時価総額の規模は約9,000億円〜200億円。
1位: 日本ビルファンド投資法人
老舗が強い環境。
なるべく時価総額は大きい方が安心で、大きければ大きいほど保有する建物の数も多く、分散効果が期待できる。
また、時価総額の大きい銘柄は金融機関が長期保有しているケースも多く、価格が安定する傾向にある。
2. 分配金利回り
J-REITの分配金平均利回りは約4%。
これは株の配当平均利回り1.7%に比べてかなり高い。
分配利回りが高いことも人気の理由の一つ。これは、賃料などから得られる利益の90%以上配当に回せるから。
(会社のように更なる投資のための内部留保や法人税が無く、実質法人税が無いため。)
賃料は増加傾向で、空室率も都心部をはじめかなり低い水準。
また、銀行から借り入れる際の長期金利がコストになるが、日本は明らかに低金利でコストが安い。
J-REITの分配金は年に数回がほとんど。
※投信のように再投資にはまわせず受取しかない。
分配金利回りは4-5%が適正として目安にするのが良い。
3. NAV倍率
NAVはNet Asset Valueの略で純資産価値を意味する。純資産とは不動産の価格からコスト(負債)を引いたもの。
NAV倍率は、純資産に対するJ-REIT価格の割安性をはかる指標で、株でいうPBRのようなもの。
NAV倍率 = 投資口価格 ÷ 一口当たりのNAV(不動産価格 - 負債)
PBRと同様に価格の妥当性をはかるもので、NAV倍率 ＜ 1.0であると割安。
NAV倍率 < 1 投資口価格 < 一口当たりのNAV ← 割安
NAV倍率 = 1 投資口価格 = 一口当たりのNAV ← 定価
NAV倍率 > 1 投資口価格 > 一口当たりのNAV ← 割高
NAV倍率の平均は1.0強で、大体1倍くらいが適正として目安にすると良い。
下記の記事で詳細解説されていました。
https://fudousaninvestment.com/column/nav/
株のPBRのおさらいは下記をご参考に。
4. NOI利回り
NOI利回りは、分配金を支払うための余力をはかるもので、J-REITの持続可能性をはかる指標。
NOIとは、Net Operating Incomeの略で、純営業収益のこと。
経費を差し引いた純粋な収益を表す。
高い方が収益は高く、5%前後が水準として目安にすると良い。
NOI利回りは決算資料にも載っている。
NOIが下がっているようであれば要注意。
下記の記事で詳細解説されていました。
J－REIT投資で重要となるNOI利回りと分配金利回りは何が違うのか | １億人の投資術
総じてJ-REITは長期投資、安定志向向け。
上記の指標が適正であれば、長期的には上昇が見込めるだろう。
まとめ
・ J-REITは投資対象の中身と時価総額の大きさを要チェック
・ 分配金利回りの目安は4-5%。株の配当利回りよりかなり高い。
・ NAV倍率は1倍から大きく乖離していないか要チェック
・ NOI利回りが5%前後で下がっていないか要チェック
・ 長期投資を見据えた資産運用としてJ-REITを活用しよう
以上、J-REITのチェックポイントのお勉強でした。
#大人女子 #アラサー女子 #資産運用 #不動産 #J-REIT #
