お金の勉強。【不動産】投資におけるコストとリターン
こんにちは、castellaです。
前回不動産投資の基本について勉強したので、今回は不動産投資においてかかるコストとリターンについて勉強したいと思います。
目次
不動産投資のコストとリターン
不動産投資にかかるコスト
不動産投資においてかかる費用は主に3つの分類として見ることができる。
- 購入時
- 保有中
- 売却時
購入時にかかるコスト
① 不動産取得税
不動産を取得して6-10ヶ月後に支払うもの。
一般的に固定資産税評価額 × 3% を地方税として不動産のある都道府県に納税する。
② 印紙税
契約書等の文書を作成する際に発生する国税。記載金額によって税率は異なる。記載金額がなくても一律200円がかかる。
③ 登録免許費用
登記にかかる費用。登記を実施するのは司法書士のため、手数料が発生する。
また、登録免許税として固定資産税評価額 × 0.1〜2%を国に納税する必要がある。
④ 火災保険などの保険料
まとめると、目安として物件価格 × 5〜7%の保険料がかかる。
⑤ 仲介手数料
仲介業者からの紹介であれば不動産の仲介手数料がかかる。
仲介手数料は、目安として購入額 × 3〜5% + 6万円。
保有中にかかるコスト
① 管理費
建物のメンテナンスのための費用。
全体のうちの所有分割合に応じて決まり、主に総戸数、築年数によっても異なる。
管理会社は各マンションで決まっている。管理会社の評判、品質も重要。
目安 : 家賃の5〜10%
② 修繕積立金
大規模修繕のための費用。
マンションは10〜15年に1回大規模修繕される。各マンションで積立されており、修繕のタイミングで残高が十分になければ急な出費が必要となる場合もある。
残高確認と、修繕計画は要確認である。
目安 : 1㎡あたり200円
③ 委託管理費用
PM(プロパティマネジメント)費用とも呼ばれる。
物件にかかる様々な管理業務のための費用。
目安 : 賃料の3〜5%
④ 固定資産税
不動産を所有すると毎年かかる地方税。
5-6月頃に市町村から請求があり、一括または年4回(6,9,12,2月締め)納税が必要となる。
1月1日時点で所有している人に対して発生し、年の途中で売買があれば日割計算での分担となる。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%が基本だが、標準税率は市町村ごとに決定できる。
土地 + 建物にかかるが、一定の条件で新築は割安となる。
⑤ 都市計画税
不動産を所有すると毎年かかる地方税で、固定資産税と合わせて固都税と呼ばれ、基本的には併せて請求される。
都市計画税は、都市計画事業等の費用にあてられる。
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%が基本だが、制限税率0.3%の範囲内で市町村ごとに決定できる。
基本的には固定資産税と合わせて1.7%の税率となる。
ちなみに税額の基礎となる固定資産税評価額とは、固定資産税路線価(道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額)に土地の形による補正率と面積を掛けることで算出される。
路線価は公開されており、HPで確認できる。
売却時にかかるコスト
① 譲渡所得
不動産を売却して収入を得た場合、譲渡所得として所得税がかかる。
譲渡所得は収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で、所有期間により短期(〜5年)で39%、長期(5年〜)で20%の税率がかかる。
不動産投資のリターン
リターンを考えるときには3つの観点で分析できる。
① 表面利回り (グロス)
費用を考慮しない計算。簡単だが正確性には欠ける。
表面利回り = 年間賃料 ÷ 投資額 × 100 (%)
投資額とは、自己資金+借入金。
② 実質利回り (ネット)
費用を考慮した計算
諸経費には管理費、修繕費、固都税等が含まれる。
実質利回り = (年間賃料 - 諸経費) ÷ 投資額 × 100 (%)
③ 自己資金利回り
自己資金に対する手取り金額をみる。
最初に投じた頭金に対し保険料、ローン返済なども加味して最終的に受け取れる現金の割合。
他の金融商品への投資との比較にも使える。
自己資金利回り = 現金手取り金額 ÷ 自己資金 × 100 (%)
以上、不動産投資のコストとリターンについてのお勉強でした。
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